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房地產服務業前景可期

發稿時間:2014-10-10

       自1998年以來,中國房地產業已經歷15年的繁榮,盡管2008年曾有波動,但并未改變大趨勢。但當前的種種跡象表明,中國房地產超級繁榮、高速增長的時代正在謝幕,未來將進入強者恒強、市場份額向龍頭企業集中的新時代。

       統計顯示,我國房地產市場CR5(前五強銷售額/全國新建商品房銷售額)從2007年的4.5%提升至2013年的8.7%,房地產市場的強者時代逐步來臨。在這樣的大趨勢下,小型房地產企業的成長和生存空間勢必越來越有限,中小型房地產企業或將面臨更為嚴峻的生存危機,變革一觸即發。

       從2014年開始,房地產業的增速很難再保持兩位數以上,今后增長速度將會逐年下降,2014年的房地產市場分化非常明顯。房地產企業不能夠再沿用過去傳統的住宅開發模式,未來中國高速增長的消費將會改變很多中小城市的區位價值,未來房地產市場格局也將會相應發生大的改變,房地產企業應該抓住結構性機會。

       不難看出,中小房企在這10000億市場中的逐利將更顯艱難。按海通證券的測算,目前我國房地產市場對GDP增長的貢獻正逐步走向平衡。與過去十年需求與供給的“喇叭狀缺口”相比,目前這一缺口正處于收斂過程。未來房地產市場將進入更為細分的時代,這也意味著簡單依賴土地創造價值的方式將面臨挑戰,以往圈地待漲的商業模式或被改寫。

       統計顯示,2010-2013年間,地價和房價復合增速僅分別為5.84%和5.16%,長期大量持有土地等待價值提升的時代已經逐步過去。伴隨土地價值鏈的逐步平緩,從成熟國家的實際經驗判斷,房地產金融和房地產服務產業鏈有望成為地產價值創造的新環節。房地產服務產業鏈可分為四大部分:城市配套、房地產金融、中介服務和物業服務。在此基礎上,房地產服務模塊還可以進一步細分,如專職做好城市配套服務商,包括智慧社區、公共服務(物流地產、醫療地產、養老地產等),還有以解決就業為主的產業地產。

       當前,一些嗅覺靈敏的房企已開始在房地產服務業上投石問路。如華夏幸福自稱秉承“推動中國產業升級”的偉大使命,堅持“打造產業新城,建設幸福城市”的發展戰略,努力使所開發的區域“經濟發展、社會和諧、人民幸福”,致力于成為引領全球產業升級與城市發展的產業新城運營商。但是更多的房企則將醫療服務作為自己在房地產服務產業鏈上的延伸,醫療行業由于毛利率高、現金流充沛等諸多優勢,正成為不少房企轉型探索的新領域。如鳳凰股份決定投資5億元成立專業的養老產業公司,致力于養老產業的研究、開發、運營與管理。此外,華業地產也正在嘗試轉型養老和醫院等行業,已設立全資子公司北京華業康年經營管理有限公司,負責公司養老事業運營與管理。

       國內的房地產業走過“簡單粗暴”的圈地運動后,房地產服務產業鏈有望逐步崛起。2012年,美國房地產開發、房地產服務、房地產經紀業務收入占比分別為38%、42%和20%;而我國對應的這組數據分別是87%、11%和2%。換句話說,美國房地產服務業務收入占比達62%,而我國僅為13%,未來發展空間十分巨大。

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